מתחם ז'בוטינסקי BBC

> לקוח
עיריית בני ברק
> תאריך
2001-1996
> שטח מגרש
251,000 מ"ר
> מטרים בנויים
960,000 מ"ר

מתחם ז'בוטינסקי מהווה את מרכז העסקים הראשי החדש של העיר בני-ברק, ומהווה סיומת לציר המסחרי של רח' רבי עקיבא החוצה את העיר, והוא סמוך לצירים מטרופוליניים ראשיים (רחוב אבא הלל ודרך ז'בוטינסקי).

התכנון הפרוגרמאתי החל בשנת 1988 , כשתוכנית ראשונה הוגשה לוועדה המחוזית תל-אביב בשנת 1991 . עקב אי- יציבות קואליציונית בעיר, התעכבה התוכנית ורק בשנת 1996 חודש הטיפול. התוכנית עודכנה לתקופה, תואמה עם הרשויות הנדרשות ועם מורכבות האזור בעיקר בנושאי תחבורה, ואושרה למתן תוקף בשנת 2001 . האזור שימש במקור כמרכז התעשייה של בני-ברק, ושכנו בו מפעלים היסטוריים כגון תנובה, שטיחי כרמל, מחסני צ'מפיון מוטורס, מפעלי רוטקס וזקסוניה, מוסך דן וכד'. הקרקע ברובה היא פרטית, ועליה קיימים בפועל מבני מפעל ישנים, סככות, ומבני מלאכה בני 4-2 קומות. מיקום האזור על צירי תחבורה ראשיים בפרוזדור התנועה שממזרח למערב בצפון גוש דן, יצר את ההזדמנות להקים מתחם תעסוקה במספר של רמות תפקוד - ברמה המקומית, הכלל עירונית לבני-ברק, המטרופולינית, ואף להיתפס כמתחם תעסוקה ברמה הארצית בשל הייחודיות של הממשק עם בני-ברק והרצף עם שאר אזורי התעסוקה בגוש דן. הליך התכנון הכיל את כל הבעיות הידועות שאיתן מתמודדים בתכנון מרכזי ערים קיימות - ברצון לשדרג ולהחליף מרקם ישן ומתפורר במרקם חדש. השטח מרובה בעלויות, בנוי אמנם בזכויות נמוכות, אך בתכסית מרבית בקומת הקרקע, עם פעילות מסחרית, ונגישות רכב באזור תנועה מרכזי ועמוס. אחת הסוגיות המורכבות הייתה יצירת זמינות להקמת פרויקטים חדשים בתוך המרקם, כחלק מהראיה התכנונית הכוללת, אך ללא תלות במגרשים שכנים. במהלך העבודה נבנה תהליך מתודולוגי, והשתמשנו במספר "כלים" תכנוניים על-מנת להתמודד עם האתגרים:

  • פירוק הפרויקט לשכבות תכנון וטיפול נפרד בכל שכבה.
  • ניתוח המצב הקיים ברמה הפיזית, השימושים, הבעלויות, המצבים הסטטוטוריים וכד'.
  • ניתוח פוטנציאלים של זמינות תכנונית וביצועית.
  • יצירת "זרזים" תכנוניים וסטטוטוריים (יציבים ומתכלים).
  • תכנון הפרויקט באופן שכל מרכיב מהווה "קטליזטור" למרחב, מבלי לשתק גופים אחרים.
  • שימוש מועט וזהיר בכלים כגון איחוד וחלוקה בין גופים ללא אינטרס משותף.
  • אפשרות ל"רצף חיים" במרחב המתוכנן.

התכנון זיהה את האינטרס והצרכים השונים של המרחב, ולכן היו התנגדויות מועטות לתוכנית, שאם התעוררו, הרי שברובן הסדירו נושאים שלא היו ברורים בשלבי התכנון. בשנת 2001 , עת התוכנית קיבלה משנה תוקף, נכנסה מדינת ישראל למשבר כלכלי עמוק. בתקופה זו הוקם מגדל אחד בלבד, "בסר 2" שזכה להצלחה רבה.בשנים 2006-2005 התעורר השוק, ובוצעו מספר עסקאות אשר הולידו כיום הקמת מגדלים נוספים בני 60-20 קומות. באופן פוטנציאלי, קיימים עוד 5 מגדלי משרדים בעלי שיעור היתכנות גבוה לביצוע. עושה רושם, שבתוך 10-5 שנים, יקבל מתחם זה משמעות של אחד ממוקדי התעסוקה החשובים והפעילים ביותר בגוש דן.